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土地に対する課税について

印刷用ページを表示する 更新日:2023年5月9日更新
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土地の評価について

 固定資産評価基準に基づいて、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

 地目は、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日現在(賦課期日)の現況の地目によります。

地積

 地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)

 価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
 ※宅地については、平成6年度の評価替えから、地価公示価格の7割を目途に評価しています。

宅地の評価方法の変更について

 固定資産税の宅地の評価方法は2つあり、湯沢地域では平成17年の市町村合併以前からこの2つの方法が適用されていましたが、令和3年度の評価替えにおいて個別要因をきめ細かく評価額に反映させることができる市街地宅地評価法(路線価方式)にその評価方法を統一しております。

  • 評価方法が変更となる地区:皆瀬地域
  • 土地の評価方法:市街地宅地評価法

「市街地宅地評価法」(路線価方式)

 主に住宅の密集した地域に適用する方法で、駅、公共施設への接近状況や道路の状況を考慮し、道路ごとに価格(路線価)を付け、これを基に評価する方法→対象地域 : 湯沢地域・稲川地域・雄勝地域・皆瀬地域(令和3年度から)

「その他の宅地評価法」(標準宅地比準方式)

 地勢などがある程度似かよった地域ごとに、標準的な宅地の価格を基に評価する方法→対象地域:皆瀬地域(令和2年度まで)

宅地の評価方法(市街地宅地評価法)

(1)用途地区・状況類似地域の区分

  1. 土地の利用状況を基準とし、住宅地区、商業地区、工業地区等の地区(用途地区)に区分します。
  2. 用途地区をさらに街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他宅地の利用上の便等からみて相当に相違する地域(状況類似地域)ごとに区分します。

(2)主要な街路・標準宅地の選定

  1. 状況類似地域の中で、最も代表的で評価の拠点としてふさわしい街路を主要な街路として選定します。
  2. 主要な街路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等の状況が当該地域において標準的なものを標準宅地として選定します。

(3)標準宅地の適正な時価の評定

  1. 選定された標準宅地について、地価公示価格、地価調査価格、不動産鑑定士等による鑑定価格から求められた価格等を活用し、これらの価格の7割を目途とし、標準宅地の適正な時価を評定します。

(4)主要な街路・その他の街路の路線価付設

  1. 主要な街路の路線価は、主要な街路に沿接する標準宅地の1平方メートル当たりの適正な時価に基づいて付設します。
  2. その他の街路の路線価は、主要な街路の路線価を基礎として、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮して付設します。

(5)個々の宅地の評価額算出

  1. 付設された路線価を基礎とし、個々の宅地の奥行、間口、形状等に応じた補正をし、地積を乗じて算出します。

住宅用地の課税標準の特例措置

 住宅やアパート等の敷地として利用されている土地(住宅用地)については、課税標準の特例措置が適用されています。

小規模住宅用地

  • 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
  • 小規模住宅用地の(本則)課税標準額については、価格の6分の1の額となる特例措置があります。

一般住宅用地

  • 小規模住宅用地以外の住宅用地(住宅用地のうち、住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分)を一般住宅用地といいます。
  • 一般住宅用地の(本則)課税標準額については、価格の3分の1の額となる特例措置があります。

※例)300平方メートルの住宅用地の場合
 200平方メートルまでが小規模住宅用地で、残り100平方メートルが一般住宅用地となります。

非住宅用地(商業地等)

  • 店舗や事務所、工場など住宅以外の家屋の敷地、または空地を非住宅用地といいます。
  • 非住宅用地には課税標準の特例措置は適用されません。

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

  1. 専用住宅・・・専ら人の居住の用に供する家屋
  2. 併用住宅・・・一部を人の居住の用に供する家屋

 併用住宅の場合は、居住部分の割合、建物の構造、階数などにより、住宅用地の率が下表のとおり異なります。対象となる住宅用地の面積は、下表の住宅用地の率に敷地面積を乗じて求めます。

  家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
1 専用住宅 全部 1.0
2 地上5階建以上の耐火構造の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0
3 2以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0

※住宅用地の限度…家屋の10倍の面積までが住宅用地の限度となります。

土地の負担調整措置について

 地域や土地によってばらつきのある税負担は、課税の公平の観点から問題があることから、平成9年度以降、負担水準の均衡化を目的とした調整措置が講じられてきました。具体的な内容としては、負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地は税負担をなだらかに上昇させることによって、地域や土地によるばらつきの幅を狭めていく仕組みとなっています。

負担水準

 個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの。
 負担水準は次の算式によって求められます。
 負担水準=前年度課税標準額/当年度評価額(×住宅用地特例率)

 住宅用地特例率・・・小規模住宅用地6分の1・一般住宅用地3分の1

負担調整措置

宅地の区分 負担水準 課税標準額
非住宅用地
商業地等
70%超 当年度評価額×70%
60%以上70%以下 前年度課税標準額(据え置き)
20%以上60%未満 前年度課税標準額+当年度評価額×5%
ただし、上記の額が当年度評価額の60%を上回る場合は、当年度評価額の60%相当額
20%未満 当年度評価額×20%
住宅用地 100%超 当年度評価額×住宅用地特例率
20%以上100%以下 以下のいずれか低い額
(1)本来の課税標準額
(2)前年度課税標準額+本来の課税標準額×5%
20%未満 当年度評価額×住宅用地特例率×20%